Trust E-zine

De Trust E-zine heeft tot doel om ondernemers in de hotellerie, beleggers in hotelvastgoed en financiële instellingen te informeren over de activiteiten van Trust Hotels en Trust Consultancy. De Trust E-zine is een publicatie van Trust Hospitality B.V. en verschijnt twee keer per jaar. Trust Hospitality respecteert het Internet en de gebruikers hiervan. Indien u in de toekomst niet meer op de hoogte gehouden wenst te worden van onze activiteiten, stuurt u een blanco email naar remove@trust-hospitality.nl

 

Samenwerkingsverband met Ter Stege Horecamakelaars

Trust Hospitality en de bekende vastgoedspecialist Henk ter Stege van Ter Stege Horecamakelaars gaan op verschillende vlakken samenwerken. Recentelijk is daarover overeenstemming bereikt. Volgens Bas Tolmeijer, managing director van Trust Hospitality is het een logische stap: "Doordat wij met name actief zijn op de markt van particuliere hotels, krijgen wij vaak het verzoek om op discrete wijze te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om het onroerend goed en/of de exploitatie te desinvesteren. Als uit onze analyse blijkt dat verkoop inderdaad de beste optie is voor onze opdrachtgever, kijken we binnen ons netwerk naar passende investeerders en exploitanten. Daarnaast kunnen we het project nu ook aan Ter Stege voorleggen, waardoor de kans op een geïnteresseerde partij groter is".

Volgens Luuk Steel, jarenlang werkzaam geweest als hotelier en sinds kort geassocieerd met Ter Stege, werkt de samenwerking ook op een andere manier versterkend. "Aan- en verkoop van onroerend goed vereist kennis op het gebied van bouwkunde, de markt, taxatie, wet- en regelgeving en juridische zaken. Hoewel wij een zeer brede ervaring hebben, zijn wij vooral gespecialiseerd in de kleinere hotelbedrijven. Doordat Trust Hospitality met name beschikt over expertise met (middel-) grote hotelprojecten, kan dit ook voor onze relaties een belangrijke meerwaarde bieden. Te denken valt bijvoorbeeld aan een onderbouwde haalbaarheidsstudie voor een uitbreiding van de faciliteiten of het ontwikkelen van een concept voor een nieuw hotel.

Voor meer informatie belt u Bas Tolmeijer: +31 (0) 6 533 19 010 of Luuk Steel: +31 (0) 6 539 03 251.

terug

Heeft uw hotel de juiste (franchise) brand?

In tijden van economische laagconjunctuur kijkt elke hotelier naar mogelijkheden om kosten te besparen en omzet te vergroten. Wij adviseren in deze eigenaren van hotels om ook de effectiviteit van de gebruikte merknaam te analyseren. Wat genereert het systeem aan overnachtingen, conferenties, publiciteit en, niet minder belangrijk, welke support ontvangt u van de franchise gever?

Praat eens vrijblijvend met een andere dan uw eigen franchise organisatie. Zo'n gesprek kost niets, levert ongetwijfeld een aantal bruikbare tips op en verbreedt in ieder geval uw horizon. Bovendien kunt u de opgedane kennis gebruiken om de contractuele voorwaarden van de huidige keten opnieuw op prijs/kwaliteit te beoordelen en wellicht aan te scherpen!

terug

Trust concept nieuwbouwhotel in Medemblik op televisie

Op dinsdag 1 april presenteerde Bas Tolmeijer het door Trust Consultancy en SBS Architectuur ontwikkelde concept voor een nieuw te bouwen hotel aan het college van B&W alsmede de voltallige raad van de gemeente Medemblik. De happening was door de bewoners live te volgen via de regionale televisie zender.

Een mijlpaal volgens Nico van Weelden, projectmanager van Ballast Nedam en verantwoordelijk voor de uitvoering van het plan, dat naast een hotel ook de bouw van een villapark omvat. "Voordat wij bij het project werden betrokken, hebben architecten en ontwikkelaars vergeefs diverse pogingen ondernomen een haalbaar concept te ontwikkelen. Medio vorig jaar hebben wij Trust Consultancy de opdracht gegeven een haalbaar alternatief te ontwikkelen".

"Uit een door ons uitgevoerd onderzoek bleek dat voor de aanvankelijke gedachte, een 100 kamers tellend zakenhotel, niet genoeg marktpotentieel was. Op basis van de verwachtte resultaten zou het onmogelijk zijn een exploitant te vinden. In samenwerking met SBS Architectuur is vervolgens een combinatie ontwikkeld tussen hotelfaciliteiten en (koop-) appartementen. Doordat de opbrengst van de te verkopen appartementen wordt gebruikt om de stichtingskosten van het hotel te verlagen, behoeft de exploitant relatief een lagere huur te betalen aan de belegger van het onroerend goed. Aangezien de exploitant eveneens zorgdraagt voor de eventuele verhuur van de appartementen, schoonmaak etc. levert dit een extra inkomstenbron. Op deze manier kan voor alle partijen een prima rendement worden gerealiseerd", aldus Bas Tolmeijer, managing director van Trust Consultancy.

Naast 60 hotelkamers en 30 appartementen, biedt het complex 500 m2 zaalaccommodatie, een restaurant, een bar en leisure faciliteiten (zwembad, sauna, fitness). Hierdoor kunnen alle segmenten worden bewerkt en zal een eigen markt worden gecreëerd.

Zodra de plannen door de provincie Noord-Holland zijn goedgekeurd wordt een investeerder aangetrokken, een huurder gecontracteerd en gaat de eerste spade in 2004 de grond in. Als alles conform planning verloopt opent het hotel medio 2005 haar deuren. Voor meer informatie belt u Bas Tolmeijer via: (+31) (0) 6 533 19 010.

terug

Uit de praktijk: TAPP toegepast op 5 sterren hotel

Via een bevriende relatie kwam Trust Consultancy in contact met de eigenaar van een prestigieus hotel in het westen van Nederland. Het hotel was na de opening in een negatieve spiraal terechtgekomen van achterblijvende omzet en (te) hoge kosten waarop het management geen passende oplossing kon bieden.

Uit een grondige analyse bleek dat de basis voor de problemen lag bij de pre-opening. Het accent was met name gelegd op het product, de kwaliteit en de personele invulling terwijl er onvoldoende tijd en energie was gestoken in een commercieel en financieel onderbouwd strategisch plan. Daarnaast werd een aantal onlogische zaken gesignaleerd in de routing.

Op basis van de bevindingen is een compleet strategisch plan uitgewerkt met organisatorische, commerciële en financiële aanbevelingen, een eenmalige reorganisatie en conceptuele aanpassingen (w.o. een verandering van "branding"). Per jaar zullen deze veranderingen leiden tot een structurele verbetering van de G.O.P. van Euro 475.000 per jaar.

Inmiddels is een nieuwe directie aangetreden en beweegt de exploitatie zich, ondanks de economische tegenspoed, in de juiste richting. Als u meer wilt weten over de mogelijkheden van de Trust Analyzer & Performance Pusher (TAPP) of een vrijblijvend introductiegesprek wenst, belt u met Francesco Monaco via: (+31) (0) 6 53 70 89 76 of stuurt u een mailtje naar francesco.monaco@trust-hospitality.nl

terug

 

Bezetting Nederlandse hotels duikt onder 70%

Voor het eerst sinds jaren zal de landelijke hotelbezetting dit jaar dalen tot een niveau onder de 70%, zo hield Bas Tolmeijer een voornamelijk uit hoteliers bestaand publiek voor tijdens een recente ontmoeting. Om precies te zijn verwacht hij dat de cijfers uitkomen op 68%. Ten opzichte van 2002 (70%) een vermindering van 2 procent punten, althans zo luidt zijn voorspelling: de HOSTA cijfers van jaar 2002 moeten nog uitkomen.

"Ik baseer mijn conclusie op de vele gesprekken die wij met hoteliers voeren en de financiële gegevens die wij voor bestaande en nieuwbouwprojecten analyseren. De negatieve groei in bezetting komt enerzijds doordat de vraag afneemt. Daarnaast groeit het aanbod in hotelaccommodatie. Door de hoge vraag en voorspoedige economie aan het eind van de vorige eeuw, zijn er vele plannen gemaakt voor uitbreiding en nieuwbouw. Hoewel het toen heersende optimisme volledig is getemperd, kan de uitvoer van de plannen in veel gevallen niet meer worden gestaakt".

Terwijl in het afgelopen jaar de gemiddelde kamerprijs ten opzichte van 2001 nog kon worden gehandhaafd, zal ook deze in 2003 lager uitkomen: op Euro 102 (verwachting voor 2002: Euro 106). Deze vermindering komt vooral doordat bedrijven "een ster minder boeken". Met andere woorden: als in het verleden een 5-sterren hotel werd geboekt, kiest men nu bewust voor 4-sterren etc.. In mindere mate is er sprake van prijsdumping, wat doorgaans versterkt wordt ingezet bij daling van de hotelbezetting onder de 63%.

Toch ziet Tolmeijer ondanks de voorspelde daling van de RevPar in 2003 met 6.5% nog een lichtpuntje. "Net als in de periode na de vorige golfoorlog zullen de hotelmanagers inzien dat een verandering in bedrijfsvoering noodzakelijk is. Er zal meer dan ooit moeten worden nagedacht over de effectiviteit van de werkzaamheden en het nut van bepaalde uitgaven. Een nieuw leerproces dient zich aan en creativiteit en echt ondernemerschap zullen het kaf van het koren scheiden. Zodra de economie weer aantrekt zal zich dat dubbel en dwars terugbetalen. Overigens is de Nederlandse RevPar ten opzichte van Duitsland en België nog steeds erg goed".

terug

Project Ouddorp niet haalbaar

Hoewel voorzien op een prachtig gelegen kavel op het Zuid-Hollandse eiland Goeree-Overvlakkee, heeft het plan voor een nieuw te bouwen hotel geen bestaansrecht. Althans, niet binnen de door de gemeente gestelde eisen. Dat was de uitkomst van de in het afgelopen najaar door Trust Consultancy verzorgde marktscan.

De eigenaar van het perceel wilde graag een hotel bouwen maar was niet geheel overtuigd van de door de locale overheid aangegeven conceptuele wens van een luxe zaken- en conferentie hotel met ca. 120 kamers. Terecht zo concludeerde Trust. Het regionale bedrijfsleven gaf weliswaar aan behoefte te hebben aan een luxe(re) accommodatie, het volume was te laag om een goede basis te vormen. Bovendien zijn er in de nabije omgeving ruim voldoende zaalfaciliteiten.

Het door opdrachtgever en Trust Consultancy voorgestelde alternatief, een combinatie van hotel en (vakantie)appartementen zonder conferentieaccommodatie, werd door het college van B&W afgewezen. Ondanks de negatieve uitkomst heeft de eigenaar veel ontwikkelingskosten bespaard, zodat de investering in het onderzoek de juiste is gebleken.

terug

Investeren in hotels veelbelovend alternatief

Nu beleggen in aandelen een onzeker risico vormt, zoeken investeerders en vermogensbeheerders naar aantrekkelijke alternatieven.

European Hotel Capital (EHC) is een nieuw fonds met een helder concept. Er worden middelgrote, centraal gelegen stadshotels aangekocht van familie-eigenaren of andere particulieren. Na aankoop worden de hotels verbeterd door middel van een refurbishment en turnaround traject. Gedurende een periode van 5 jaar worden de hotels intensief geprofessionaliseerd op het gebied van yieldmanagement, productkwaliteit, efficiency en cashflow positie. Na deze tijd worden de hotels verkocht aan (hotel) onroerend goed fondsen, hotelketens en overige exploitanten.

EHC wordt gemanaged door MDHI, Willem-Jan van den Dijssel en First Dutch Capital. MDHI komt voort uit de bekende Eden Hotelgroep, terwijl First Dutch Capital geassocieerd is met Van der Hoop Effektenbank. Willem-Jan van den Dijssel, oud-topman van Krasnapolsky Hotels en huidig bestuursvoorzitter van Newconomy, speelt een prominente rol bij het investeren in en reorganiseren van de hotels.

Voor de reorganisaties en het operationele management van de aan te kopen hotels werkt het fonds samen met diverse gespecialiseerde partners, waaronder HVS International. Waarschijnlijk zal ook Trust Hotels op het gebied van hotel management een ondersteunende functie gaan vervullen. EHC zal naar verwachting medio 2003 operationeel zijn.

Meer informatie vindt u op www.europeanhotelcapital.com. U kunt ook bellen met Felix Hillen via +31 (0)20 522 63 30 of een e-mail zenden via felix.hillen@europeanhotelcapital.com.

terug

Een dikke onvoldoende voor financiële managementinformatie in hotels

Directies van hotels hebben te weinig inzicht in de financiële huishouding van hun exploitatie. Tot die conclusie is Trust Consultancy gekomen na ruim 80 interviews met hoteliers. In de meeste gevallen betrof het particulier gerunde hotels, waarbij de eigenaar eveneens de rol van bedrijfsleider vervult.

Hoewel de boekhouding van nagenoeg alle hotels (deels) wordt uitbesteed aan professionele administratie kantoren, blijft het gebruik van dag-, week- en maandrapportages een zeldzaamheid. De personele invulling wordt weliswaar aangepast aan de drukte, het is met name het "fingerspitzengefühl" op basis waarvan managers hun beslissing nemen. Dat er een discrepancy is tussen 'ongeveer' en 'exact' weten, bleek toen wij in het kader van de TAPP de Trust Efficiency programma's bij een aantal hotels introduceerden.

Het principe is dat de verwachtte omzet wordt afgezet tegen het aantal benodigde werkuren. De planning is gekoppeld aan het budget, waardoor precies inzichtelijk wordt gemaakt hoe de operatie op dagbasis functioneert. Verschillen worden onmiddelijk opgemerkt zodat het management op elk moment de situatie onder controle heeft.

Door de programma's wisten de hotels vele duizenden Euro's te besparen die vervolgens werden geïnvesteerd in o.a. sales & marketing activiteiten. Hoewel voor elk hotel geschikt, is de winst het grootst bij hotels vanaf 50 kamers met zaal en f&b-faciliteiten. Voor ketens is er een speciaal benchmarkprogramma ontwikkeld dat online gestuurd kan worden.

Meer informatie over de TAPP of een vrijblijvende demonstratie van de efficiencymogelijkheden belt u Francesco Monaco via (+31) (0) 6 53 70 89 76.

terug

Combinatieproject Brecht (België) veelbelovend

In maart rondde Trust Consultancy de haalbaarheidsstudie af die het was gestart in het kader van een nieuw te bouwen hotel in de Belgische gemeente Brecht. Op het domein De Merel, een schitterend natuurgebied nabij Antwerpen, zal landgoed De Hooge Heide verrijzen. De huidige camping zal plaatsmaken voor ca. 200 exclusieve vakantie villa's, terwijl ook een hotel is voorzien.

"Het was onze opdracht om op basis van de marktbehoefte een haalbaar concept te ontwikkelen. Door onze jarenlange ervaring als hoteloperator in de regio Antwerpen wisten we dat we een niche moesten creëren gezien het geringe groeipotentieel van de markt. We hebben die gevonden in de vorm van beauty- en sportmogelijkheden", zo vertelt Francesco Monaco, verantwoordelijk voor het marktonderzoek. "Door uitgebreide faciliteiten te bieden als tennisbanen, zwembad, sauna's en schoonheidsbehandelingen, kan een specifieke doelgroep worden aangeboord. Bovendien biedt het voor kopers en huurders van de vakantiewoningen een aanzienlijke meerwaarde".

Bas Tolmeijer heeft een financiële constructie bedacht, waardoor de toekomstige investeerder een prima rendement kan genereren. "Doordat een gedeelte van de opbrengst van de verkoop van de villa's wordt gebruikt ter verlaging van de stichtingskosten van het hotel, kan een huurder/exploitant een goede boterham verdienen".

Het project wordt ontwikkeld door SBS dat ook verantwoordelijk is voor het ontwerp van villa's en hotel. Voor meer informatie belt u met Ing. Th. Spies via +31 (0) 488 481 016.

terug